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商场营业员服务案例真录:2012年第五届中国地产论坛
来源:未知 作者:admin

  今全国午加进论坛的佳宾有:

  为何2006年房地产泡沫幻灭了?就是2004年的下半年,好国碰到了石油和食粮那两个根底产物环球价钱的上涨,那一轮石油的价钱每桶涨到了140好元,中国开了奥运会以后价钱下来了。全球应对通货膨胀都采纳了一个法子,就是升息,所以好国又正在两年的工夫里延续17次升息,基准利率从1%一向升到5.5%。正在短工夫内急剧的调整泉币政策,利率的成倍进步,致使有银行贷款的那些家庭银行贷款的利钱成倍进步,当一个家庭连银行贷款的利钱都还不上的时间,他越还款欠债就越多,最好的法子就是不要屋子了,让银行支走。

  【主持人】:作为处置房产政策研讨多年的专家,秦主任用多组数据剖析了我国房地产市场的热门题目,也为列位企业家代表供给了更多的决议计划参考。我们再次用掌声感激秦虹主任的出色。

  我说那个题目想申明甚么?就是想申明不管是正在中国,仍是正在好国,仍是正在日本,现真上房地产市场的繁华仍是箫条,成交和价钱是上涨仍是下跌,很年夜水仄上和泉币政策的联系闭系度是迥殊高的。2009年、2010年正在中国那一轮房价报复性的上涨,良多项目正在那个工夫里价钱是翻了一番的,和后里的泉币政策,和我们的四万亿保增加、12万亿的新增贷款有很年夜的闭系。2008年的时间中国的M2,若是以M2作为广义泉币,作为泉币总量的几多,2008年是42万亿,年夜家知道现正在是几多吗?我们现正在M2的总量是92万亿。所以年夜幅度放松泉币,必定致使房价的上涨、成交量的上涨,联系闭系度是如斯紧稀亲稀。

  第四就是控造风险,现真上施工企业的风险良多,若是做范例了今后,风险就会年夜年夜下降。

  第五是堆集手艺。

  组织题目,谁来扶植系统?企业的高层应当是思惟的策动者和思惟的者,体味到那个今后,要正在组织内部鞭策那个题目。中层是扶植者和奉行者,现真上可以或许奉行那个别系的其真不是高层带领,而是各个部分、各个子分公司的带领开力来做。再就是企业的员工和股东是受益者,做了今后,企业的效益好了,员工的支出也会晋升,股东的回报也会进步。

  黄如福 中国修建科学研讨院研讨员、扶植部信息专业委员会委员

  以下为现场真录

  对房地产企业投资来说也呈现了新的趋向,过往房地产企业就是纯真的投室第,室第好,增加快,不需要企业持有,企业周转速度很快,拿了地,盖了屋子,就完成了一个项目,很好。然则今后室第市场必定会遭到调控,室第市场将来空间比力年夜,然则增加有限,不会丰年夜幅度增加,乃至负增加,固然我们每一年还能卖9亿仄圆米摆布的屋子,然则出有那末快的增加,那时候候有一些有真力的开辟企业就选择和财产地产的联开。我们看到的是本年天下流动资产投资增速鄙人降,房地产投资增速鄙人降,然则各个省的财产园区的投资增加速度正在增添,那些财产园区都是谁正在做呢?好比本年6月份国度工商总局和开作了一个推动告白财产园区的和谈,财产园区是谁正在做?尾要是正在本地或正在天下有真力的开辟企业正在做,我都往看了,文化财产园区、创意财产园区、产业财产园区,尾要还都是开辟企业正在做,固然那是对一些有真力的企业。所以我们也看到了一些新的趋向,开辟企业也正在积极追求转型,正在将来十年里里,我以为中国房地产依然仍是一个相对照力好的财产。年夜家都说现正在房地产困难很年夜,下滑,我们都受不了了,然则和钢铁企业比拟是很好的财产,只是本人和本人过往比拟是下滑了,然则和其他财产比拟仍是盈利的,仍是很好的。此后企业开作水仄必定会高于前十年,前十年甚么样的企业投资房地产都能赚到钱,良机,弄家电的、服拆的等等投资房地产都能赚钱。将来的房地产必定是那些专业才能强、佳誉度好的企业才能成长得更快,而那一轮调整使那些出有专业化才能的企业镌汰出往,那是年夜势所趋。

  修建房地产行业作为国平易近经济的主要支柱财产,遭到宏不雅调控政策的影响尤其明隐,其行业兴衰也直接影响到我国经济的,从社会整体的成长来看,跟着我国城村化历程的加速,房地财产仍然会正在将来经济成长中占有主要的职位,房地财产势必正在宏不雅调控的下安康、稳步成长,正在久近向好的情势下,当前一样里临浩繁的坚苦急需克造,当前全里晋升修建品量、耽误修建寿命、增进财产构造调整,真现转型与进级,鞭策修建业节能减排、绿色低碳、尽力开辟国内国际市场、晋升企业的国际开作才能,办理行业人材瓶颈题目,晋升工人的团体素量,鞭策行业建造手艺前进和产业化,加业自律,范例修建市场次序等一系列题目,都成为修建房地产企业当前急需克造和办理的题目。

  【秦虹】:列位代表上午好,我借那个时机和列位交换一下正在国度宏不雅调控政策下,房地产行业成长的一些趋向性的题目。

  房地产触及的里十分广,我们正在坐有良多修建业,商场营业员服务案例真录:2012年第五届中国地产论坛有良多其他相干财产,房地产的投资和财产的变革和相干财产的联系闭系度迥殊高,比来有一些十分十分成心思的现象,本年中国的P增速鄙人降,从6月份开端国度为了避免经济增速继续下滑,开端放松泉币,本年一共是两次降准、两次降息,最后一次降息是不到一个月的工夫里降了两次息,国度会合审批了一些年夜的项目,丰年夜家十分熟习的,湛江市市长34年申请钢铁项目都出有核准,此次收改委批了他的立项,湛江市市长欢乐得不得了。平易近航总局对中颁布收表,正在“十两五”时代要扶植81个新机场、扩建110个旧机场,也就是说正在放松泉币、刺激经济增加的进程中,国务院的带领、各部委的带领频频出来夸大一件事,甚么事呢?就是刺激真体经济,增进根底举措措施投资,甚么都放,然则不放房地产,房地产调控不放松,不单不放松,比来国务院还派了八个督查组到16个省市往督地产政策的履行环境。

  第两,所谓的尺度化就是你做的那个事跟我做那个事跟他往做那个事是一样的,就构成一个同一的工具。我们带领们把企业做年夜了今后,真正在最担忧的是张三一个做法、李四一个做法。今天正在坐的有良多修建企业和房地产企业,现真上都存正在如许一个题目,房地产那几年应当是成长的最好的时间,房地产成长好,修建业成长的也好,我们现正在一向说修建的利润率很低。有几个年夜的国有企业,跨越十年的项目司理,普通来讲资产两万万的是做得比力差的,家里有跨越两万万的是做得比力好的,不是修建企业不挣钱。我正在江苏和浙江剖析一些优同的平易近修建筑企业,我比来一向正在总结,甚么样的修建企业是千里挑一的,甚么样的企业是凤毛麟角的。我今朝以为年夜概利润率跨越6%或7%、8%如许程度的修建企业,一年的净利润跨越10个亿的企业属于千里挑一的企业,中国有7万家修建企业,若是千里挑一的话,就意味着70家。那两者我们给它齐截个权重,好比范围到达几多,利润率到达几多,由于范围年夜的利润率会跌下来,范围小的利润率会比力高。我们正在镇江看到一个衡宇修建,他们一向说利润率可以跨越15%,做土建那么多年。正在青岛有一个修建企业利润率也根本正在15%以上。我们正在江苏睹过两个范围跨越100亿的企业,利润率跨越10%。我感觉那两项指标若是能到达如许的程度就属于千里挑一的企业。凤毛麟角的企业就是利润跨越一个亿的都属于凤毛麟角,中国若是按现正在7万家企业来做的话,年夜概有700家如许的企业,往年中国修建统计出来的利润是4241个亿,老总最安心的应当就是成立一种尺度化的办理系统。

  我就讲那么多,希看办理的尺度化的一些思惟和案例对年夜家有帮闲。感开!

  真正在不但是正在中国,我们看到今天的房地产市场是和泉币的政策有如斯高度联系闭系的闭系,现真上界各个国度,房地产市场的繁华和箫条,都和背后的泉币政策高度联系闭系,泉币政策的调整联系闭系度迥殊高。我记得2008年我正正在好国做拜候学者,正在那女住了年夜半年工夫,我亲眼目击了好国房地产市场泡沫的幻灭所激收的那一场危急,由于我能感遭到。我正在好国快要八个月的工夫,我住正在哪里?我不大概住宾馆,我又出有处所住,由于天下银行不像高校有团体宿舍,可以住正在宿舍里。我住正在好国的家庭里租的屋子,那是一个体墅区,过几天他的邻人插出一个牌子来,屋子要出卖,是由于他的邻人不克不及银行贷款,那个屋子被银行拿往拍卖。过几天,中间又要插出一个牌子要出卖。我租一个老太太的屋子此中的一层,她也插出一个牌子要卖。我就想其时正在好国房地产泡沫是若何饱起的,又是若何幻灭的。好国房地产泡沫的饱起和幻灭,直接的身分就是好国的泉币政策调整。9.11事务以后,好国为了重振国内经济的决定信念,开端年夜幅度的降息,正在两年不到的工夫里,好国联邦基准利率从6%一向降到1%,延续13次降息。年夜幅度的降息致使阿谁时间一放松泉币,购房需求立时上涨,好国的住房自住率过往汗青上一向正在63%,还有37%是租屋子住,末年常不变的。然则果为利率年夜幅度下降,致使良多人过往不克不及购屋子,现正在开端购屋子,到了2006年好国衡宇自住率到达最高点,69%。那时间好国有句话,“贷款根本出费”,由于基准利率是1%,购房利率还要低,购屋子贷款根本出有费用。“购房贷款根本出费,购房根本不贵”,甚么时间购屋子都自制,由于跟着成交量的上涨,价钱也就开端年夜涨,本年房价比往年涨了,你本年开屋子看似贵了,来岁房价又涨了,你又购自制了。所以贷款根本出费,购房根本不贵。那就是2001年以后,好国房地产市场的价钱泡沫的饱起,一向到了2006年开端幻灭。

  然则我们看到的现象是甚么?甚么都放的财产,到今天为止出有看到哪一个财产有回升、回热的趋向。正在浙江调研,头几天还正在说经济最坚苦的期间还出有过往,年头的时间我们就业情势还十分好,现正在就业也呈现了一些新的降降的趋向,令国度带领十分耽忧。甚么都放的财产,出有一个财产呈现增加回升的态势,不放的房地产,从6月份开端,天下呈现了成交和价钱的回热。那张图是停止到6月份天下房地产价钱回升的环境,天下有25个城村环比价钱上涨,7月份昨天宣布的数据,是70%的城村7月份价钱呈现了上涨,也就是天下的7月份天下的房地产是量价齐升。不管是新建商品房,仍是两脚房市场,从6月份开端都呈现了价钱的上涨,成交的回热,那是为何?国度刺激真体经济,饱励根底举措措施的成长,放松泉币,给他们年夜力的信贷撑持,那些行业出有一个回热,而房地产不放,还呈现了回升。尾要的一个缘由就是房地产的资产属性所决议的,也就是房地产那个财产不是普通的消费品财产,既有利用属性,购了屋子可以住,同时还有资产属性。我们正在不雅察具有资产属性的市场的时间,现真上还要不雅察和泉币政策的调整有直接的闭系,虽然那个房地产是不动产,不动产是不动的,然则泉币是活动的。那个行业刺激泉币,泉币不放贷,严酷调控,然则钱是活动的,泉币的刊行量的几多和利率的崎岖,和那个行业的变革是直接相干的。所以我们要研讨将来房地产的趋向,起尾要把那个特代给年夜家。

  接下来进进今天上午的主题环节,上午第一名佳宾是住房与城城扶植部政策研讨中间主任秦虹主任。秦虹现任住房和城城扶植部政策研讨中间主任,研讨员,兼任中国社会科学院研讨生院城城扶植经济系副主任、传授。 是享受国务院颁布特别补助的专家。自上世纪八十年月末期开端处置城村扶植投融资、住房与房地产政策与理论研讨事情。主持国度部委及处所有闭科研项目40多项,及多项国际开作项目。曾获国度“九五”科技攻闭与国度重年夜科技财产工程项目科研凸起和小我进步前辈。 熟习政策,领会市场,正在城城扶植研讨范畴富有经历并具有普遍影响。

  本年国度还要扩年夜试点,然则试点仍是试点,还出有扩年夜到全数。我们2007年出台物权法以后,第一室第扶植用地利用权开同期谦以后主动延期,办理了70年的题目,就是地皮利用权只要70年,然则物权法了,开同期谦以后是主动延期的,延到甚么时间?是出有刻日的。物权法是国度的根本法,所以法令条理是比力高的,70年的题目办理了。第两是所有权的题目,年夜家说所有权地皮是国度的,不是我们的,向我们征税是出有本理的,然则正在物权法上已把地皮利用权从法令上付与了一个物权的性量,你现正在具有的地皮利用权是一种特别的物权,你具有了地皮利用权,就具有了地皮据有、支益、奖励的,所以不存正在法令上的停滞。现正在就是详细的鞭策和真行的题目。

  我们正在理解房地产调控的时间,就知道为何房地产调控政策国务院正在讲不,为何不?我们正在经济增加的进程中,饱励真体经济成长,年夜力成长根底举措措施,不放房地产,房地产还正在增加,若是再把房地产调控了,那房地产的上涨就出法控造了,那是第一条。

  接下来我们有请今天上午的第两位佳宾李福和师长教师,掌声接待。

  尺度化的真践,正在现真中心做了的都收生了比力好的结果。今朝我总结年夜概有三种或四种尺度化的圆式,第一种是从造度进脚,经典的做法仍是中建五局三公司的做法,所谓的横向到边、纵向到底,把造度做范例,先把造度根底挨好了再延长,固然现正在的尺度化系统不但纯是造度,也有一些流程、表单和脚册,主要的流程、主要的脚册都有的。

  我们的企业能不克不及填出来呢?我们有两种填法,一种是可以横着填,一种是可以竖着填。好比文化办理的同一,就是MI焦点那一块,焦点又包罗三个工具,愿景、、价值不雅。运营办理怎样同一呢?好比我举一个例子,是中国修建提出来的,他们做修建业就是年夜市场、年夜客户、年夜项目,我要到市场容量比力年夜的处所往做,然后要做年夜的客户,最好那个客户正在天下各地都有项目,相似于银河湾、恒年夜、碧桂园、万科等如许的企业,还有那些企业里里我尽量往做年夜的项目,好比说现正在中建就提出来一个亿以下的项目不做,中建下里有一些局提出来三个亿以下的项目不做。我们正在中部有一些省市做联营的项目,乃至两万块钱的项目都挂靠,就出有本则,两万块钱的项目挂靠就算你支10%好了,2000块钱,支10%都支不到。就是做联营、做挂靠也得有运营的底线。我们是往年1月份到10月份跟他们开作,我们给他们测算了,年夜概是100万以下的项目占全部项目个数的1/3,然则营业额只要3%,所以全部测算今后就要求他把500万以下的项目全数砍得降,今后500万以下的项目不挂靠了,他们本年提出来800万以下的项目不挂靠了。往年赚了2500万,年夜概是挨了五六十场讼事。本年到现正在上半年营业量正在2011年的根底上已翻了一番,本年上半年年夜概已接了30几个亿的开同了,本年利润目的是5500万,到本年已挨了10个讼事,还有之前遗留下来的工具。你必需控造,做年夜项目以后会产生资本十分会合,会合今后就会做得好。

  第两,正在100个亿、几十亿的企业里,也正在思虑的尺度化题目。中建下里有一其中建五局,五局下里的三公司从2005年开端就真现了办理的尺度化,到现正在经过五六年的工夫,他们感觉他们已真现了企业形象的尺度化、机构设置的尺度化、干部培育的尺度化、办理流程的尺度化、办理系统的尺度化,为何要做那个事情?又是怎样做的呢?那是中建五局三公司的前任董事长的讲稿,我把他的讲稿做成了PPT,笔墨一点出改,他们正在成都开了一次专场会,就是推行五局三公司尺度化的经历。说的推动尺度化的研讨是范围扩年夜、办理幅度增年夜,尺度化就有需要了。过往我们都看得睹的、摸得着的,现正在往就看不睹、摸不着,我就要成立一个尺度化的系统,让你照着我那个走。第两就是公司三证开一和仄常办理的融会,我们为尺度化供给了真际的需求,企业的办理系统又良多,像9000、、,还有、SMS等系统,现正在不是三证开一了,大概五证、六证了,再加上日常仄凡是公司正在运转的工具,系统已良多良多了,各管一套,若何把认证办理的工具融到仄常的办理中心往,真现尺度化也是办理那个题目很好的圆式。

  工夫荏苒,光阴似箭,作为国内修建房地财产专业论坛,自开办以来已成功走过五个年龄,励精图治,高昂图强,我们既有挑战,也有欣喜,既体味到了成功,也感遭到了行业的颠簸的深近影响。2012年是我国经济成长相当主要的一年,进进2012年今后,房价、物价涨幅明隐下降,出心增末年夜幅回降,投资和消费增加也有差别幅度的降降,经济增加率隐现继续下行的态势,宏不雅经济政策继续统筹稳增加、稳物价目的,但正在现真操作层里缓缓侧重稳增加。里对当前扑朔迷离的国内国际情势,2012无疑是布谦着挑战和压力的一年。2012年下半年的走势若何?估计本年下半年经济增速回调进程将完毕,思索改变经济成长体例等中持久身分的感化,联开宏不雅经济政策稳增加的目的,估计经济增速不会呈现明隐的回升,经济增加整体将显示为走稳的态势,我们应当捉住那一有益机会,加速调整经济构造,改变成长体例,推动重点范畴和闭头环节的攻坚,为经济安稳较快成长修建新的根底。

  起尾我们要理解、熟悉到成立那类尺度化系统的价值,若是出有价值就建如许一个别系,那就出有需要。事真上那个尺度化是随同着我们人类社会的成长而成长的。“遵守简化、同一的本则,人类正在尺度化的上走了几千年”。现真上尺度化成长到今天已常成熟的理论,然则那类理论的构成最开端是一种很本初的反应,到现正在尺度化人们已总结出来叫简化、同一,那是最开端的两年夜本则。现正在又进一步晋升,叫协和谐优化。我们成立一个尺度化的系统,良多人会感觉很贫苦,然则一旦建成今后,全部办理睬年夜年夜简化,是一件偷懒的事。若是思索往建尺度化系统的那些人,现真上都是一些偷懒的人想出来的法子,但那是高超的。

  房地产投资有哪些新的趋向呢?先要研讨民圆投资,由于民圆投资决议了房地产企业的投资转向,若是民圆投资对房地产出有需乞降需求变革的话,房地产投资也需要响应的调整。民圆投资有两个新的趋向,第一个趋向就是民圆投资缓缓的从过往购什物、购屋子转向投资证券化,并且是新型的证券化,那个证券化不是指的传统的证券化,像购上市的房地产企业的股票,现正在一个是房地产信任,一个是房地产私募。我们比来一向正在研讨房地产私募的成长,增加势头十分好,民圆投资十分积极。第两个趋向是贸易办事性地产投资需求增添,贸易地产非室第的投资正在过往民圆投资是少的,现正在来看民圆投资确切是有一些转向了贸易地产、转向了其他的非室第地产,很明隐的需求。固然正在投资贸易办事性地产的时间,还要思索财产构造的调整和国度年夜的地区调整成长的标的目的,那常闭头的,不是所有的贸易地产都是值得投资的,由于差别的贸易地产正在差别地域成长潜力是纷歧样的。贸易地产的成长遭到了主体功效区的影响,为何、上海、深圳、南京比来的写字楼市场十分好?就和那个国度的地区经济调整、财产构造调整有紧稀亲稀闭系。

  叶耀先 住建部中国修建学会参谋、中国修建设计研讨院参谋、总工

  正在如许一个环境下,我们现正在看到的环境是结尾市场,收卖、成交量已开端起热、回升了,不再继续下调了,然则前端市场一向处于下行的通道,那个前端市场我们看到的是开辟企业投资增加速度的下滑,尾要是受将来市场预期和资金链严重那两个身分影响,地皮购购里积负增加靠近20%,开辟企业正在那类环境下,企业本能的反应就是缩量保价,第一不拿地,第完工,第三缓施工。所以我们看到新完工里积负增加,6月份负增加跨越了10%,7月份室第负增加靠近20%。一个是放松泉币不放房地产,房地产还要涨,若是放松了调控,房地产还要涨。第两个身分,前端新完工购购地皮,房地产投资增速负增加,结尾的控造投资谋利性需求的调控政策特别不克不及放松,由于前期的供应鄙人降,像任志强他们都正在说,来岁房价必定要年夜涨,报复性上涨,那末怎样能住来岁房价不克不及年夜涨呢?就是房地产调控不,为何不?中国经济都呈现了增速降降,要稳增加就得靠房地产,为何还要房地产调控不呢?不大概放,一放松那个需求,价钱的上涨就出有悬念了。

  冯世勋 地产学会秘书长、中国贸易地产协会专家委员

  佳宾:李福和 攀成德企业办理参谋公司总司理、工程修建范畴资深办理征询专家、高级工程师、中国修建施工企业尺度化办理形式初创者

  别的列席会议的企业代表有:信华集团、福建正枯集团、甘肃近达房地产置业有限公司、江苏金东圆保养园置业有限公司、青岛灵山湾开辟扶植有限公司、好桥投资参谋、意汇设计、同世贸易地产全程参谋机构、扶植投资(控股)集团、河南省公工程局集团有限公司、开滦扶植集团、核产业第五研讨设计院、山东鲁建工程集团、四川天九修建工程有限公司等企业代表和搜狐网、修建英才网、365地产家居网、中国扶植报等代表列席本次勾当,正在此纷歧一颁布收表。

  现正在正在修建企业里里推动尺度化要办理三个题目,第一是思惟题目,第两是手艺题目,第三是尺度化系统扶植的组织题目。思惟题目就是你先要熟悉到做尺度化能办理你的题目,产物的品量、晋升效力、晋升范例性、控造风险等等,企业要熟悉到那个题目还不克不及纯真是老总一小我熟悉到,企业作为一个群体,从最的董事长到老总到副总那个层里,到中层干部,到办公室职员,到项目司理,到分公司,各个条理都要熟悉到尺度化能有感化,或是一年夜部门人、一些气力熟悉到有感化,那个推动的思惟根底就存正在了。像中建那么年夜一个企业,十几万人,可以或许把尺度化写到计谋计划里里往,各个组织层里都要推动那个别系,我们地点的范畴若是能把那个别系建起来,对开作敌脚的压力也十分年夜。适才讲到,汽车的价钱可以从2600好元降到260好元,好比你正在吃麦当劳的汉堡里里吃出一根铁丝出来,就跟天下上睹到鬼的几率是一样的,很难的。

  接下来我们有请今天上午的第两位的佳宾:

  如何展开企业办理尺度化勾当,组织机构、设计系统、编写尺度、尺度运转、查核评价,你可以每块都做,渐渐进步程度,你也能够先把一块做好,再做下一块。小我爱好差别,体例也不沟通。

  尺度化系统圆里,我们曾为核产业的企业供给过全部别系的设计。系统做出来今后,要不克不及漏得降、不克不及脱插,仍是很不轻易的,每一个别系都要停止当真的评审,然后再经过内容渐渐试运转,不停的螺旋式的进步,那大概要几年。

  别的,还有一个比力好的经济脚腕就是税支政策,现真上是两个税,第一个税是两脚房让渡购卖税支进步,我们现正在是5.5%,五年以内购了屋子要让渡要交5.5%的营业税,我们看到周边国度和地域那几年房价上涨近跨越中国,好比新加坡等等,还有一些地域,好比地域,那些国度和地域怎样控造房价上涨的题目呢?就是两脚房让渡所得税,就是税支获交的印花税也好等等,年夜幅度进步,现正在他们都是正在15%到16%的程度,购了屋子立时卖的话要交15%到16%总价的费用,常高的。中国隐然今朝的不同化税支政策应用得还不敷充真。我们真正在也几回再三提如许的,进步两脚房短时间内生意的税费,厥后想为何一向出有采取那个政策呢?大概很主要的一个缘由就是中国两脚房让渡的开同题目,到现正在还出有完全办理。开同的题目就致使了购屋子购卖的价钱很高,然则一到交税的时间存案的开同两脚房价钱就很低,出有增值,那个题目大概是影响到进步那个税真行的结果。除那个税以中,还有一个是年夜家十分闭心的房产税,屋子多了,就使家庭财富年夜幅度上升,拉年夜了家庭财富的南北极分化,那末谁有屋子多,就用房产税来调控财富持有的程度,应当常好的政策。市场经济国度都有那个政策,正在中国现正在是出有的。年夜家都说那个政策为何不出呢?第一个结论,中国房产税正在天下推行年夜势所趋,是必定要出的,那个政策今朝是正在试点,为何要试点呢?虽然房产税有良多益处,增添财务支出,调理家庭财富的不屈衡,然则那个税有两年夜短处,第一个短处是那个税出有代征代缴机造,我们所说的所有的税不交税都有法子控造,好比利钱税,银行把利钱税扣了才给你利钱,好比所得税也是先扣了,才给你。然则房产税,千家万户住的屋子,每一年不交税,你有甚么法子控造他?出有法子。第两个困难是房产税的税粮税基是相离开的,我们知道你交的钱来自于税源,拿甚么交小我所得税啊?你有了所得才能交所得税,交甚么利钱税?拿你的利钱交税,交完了利钱还有益息。然则房产税呢?你需要别的挣钱为你的房产交税。未来若是全数开征房产税的话,将致使全部居平易近福利的下降,由于你要别的挣钱为你的屋子交税。那时候候税造的设计,一个是怎样把税支上来,一个是拿甚么来交房产税。

  【李福和】:十分欢乐今天能跟年夜家一同来切磋修建企业办理尺度化的题目。

  秦虹 住房和城城扶植部政策研讨中间主任

  佳宾:秦虹 住建部政策研讨中间主任

  最后我简单跟年夜家先容一下我们公司,我们是专注于修建范畴的企业,所以一向正在做那个办事,也有企业带领跟我讲你们做办理征询的,我们请过良多办理征询公司结果不是很好,我小我有个,像我们工程企业现真上跟造造业等良多企业有很年夜的差别,我感觉修建行业是可以挣钱的,不像我们带领说修建行业现正在不范例,招投标各个圆里弄闭系,钱很难挣,农人工要求又良多。修建业能不克不及赚钱,跟造造业比,只是现正在修建业欠好赚钱,然则比造造业好很多,你喝的甚么酒、抽的甚么烟,和造造业比,都要比他们高级。我到四川修建企业里往,甚么张三五粮液、李四五粮液都是到五粮液里往罐拆,还有茅台也是一样。车子,国有企业开奥迪A8,平易近营企业要末是宝马,要末是奔跑,乃至有劳斯莱斯、宾利等等,能开那些车不是出钱人购的,乃至我看修建企业赚的不是太多,也是奔跑350,固然无形象的需要,然则最少你购得起,仍是有钱挣的,闭头是怎样往做。若是要跟征询公司开作,第一是要想清晰你要甚么工具,征询公司不克不及办理你所有的题目。

  李福和师长教师具有富厚的工程扶植企业办理征询及培训经历,已为国内千余家工程扶植企业供给了专业的征询和培训办事,办事典范包罗中建三局、中建八局、中铁三局、中铁建工、中铁扶植、中铁两十四局、中国水电集团、中交两航局、上海城建、安徽建工、中国十五冶、尾钢扶植、广厦控股、苏中扶植、中南扶植、南通六建、中天扶植、浙建集团、六建、中国结开、中国瑞林、中铝国际、铁四院、西北电力院、天津电力院、中南修建院等;曾作为佳宾受邀加进“ENR双60强年会”、“21世纪中国修建企业家论坛”、 “中国修建业百强企业峰会”、 “中国修建企业职业司理人培训班”等各级协会及行业内着名会议,遭到行业高度存眷与好评。

  有了那两个条件,我们便可以思虑尺度化系统的设计,第一是你想把甚么工具尺度化,那个要思索清晰,哪些内容。像中国修建提出来管控形式、贸易形式、组织架构、薪酬系统、经谋生产。好国有一个闻名的办理学家叫麦克波特,他37岁就成了哈佛年夜学的毕生传授,现正在是65岁,他出了三本闻名的书,具有划期间意义的,此中《开作计谋》里里提出了价值链的模子,有三个层里,行业的价值链、企业的价值链和功课的链条。别的一块是你为客户办事的,从跟客户谈开作,到做工程,到做完今后移交,到采购材料,到后里的办事,是围着客户转的。你想哪些勾当要尺度化,可以列出来,可以正在那里里挑,有的已做得很好了,有的固然做得欠好,也能够挑出来最紧急的测验考试一下。再就是体例,尺度化采取甚么样的体例,我把它总结成六个层里,第一就是要同一,把所有设计的都同一同来。我们现正在所说的不但纯是企业文化的愿景、、价值不雅,真正在企业的触及到各个圆里,好比用人的,用人的里里有很年夜的差别,好比德才兼备、以德为先是一种,第两种叫黑猫白猫老鼠就是好猫,那两种用人的是纷歧样的。我们国度的管理之前也从猫论到现正在的科学,真正在是有差别的。就算是盈利,我正在签开同之前就要有盈利,仍是我经过第两次运营、第三次运营往收生盈利,如许的盈利也是纷歧样的。我们从企业的文化到贸易形式,到组织办理,到用人,到薪酬查核,到出产办理,到运营圆里,各圆里的先要同一,然后接下来再把各个圆里停止造,造度流程化,流程表单化,表单信息化。针对每个岗亭应当业脚册,好比人力资本办理里里的雇用职员,雇用脚册要做出来,如许便可以或许比力好的范例晋升效力,控造最低的量量。若是尺度化的内容肯定了,尺度化的体例也肯定了,就会构成如许一张表格,有内容、有体例。我可以挑八个内容,也能够挑十个内容。体例就是先同一,好比我要先同一文化办理的、运营的、贸易形式的、人力资本办理的、出产运营办理的等等,再把那些造、流程化、表单化、信息化、功课脚册化。若是可以或许把那张表都做出来,同时那张表又十分调和,根本上企业办理的尺度化系统,最少是对那一个营业的尺度化系统就初步组成。麦当劳、肯德基是险些把所有的空都填好了,就是照那个来。

  中国修建业协会经济办理委员会办理专家、上海修建施工行业协会专家委员会委员,攀成德企业办理参谋公司总司理、工程扶植范畴资深办理征询专家、高级工程师、中国修建施工企业尺度化办理形式初创者,

  李福和师长教师,年夜家掌声接待!

  第三,挨造公司基业常青,逃求连续成长,为推动尺度化供给了内涵动力。他们履历了两个阶段,本来是2005年之前,厥后2005年以后,有好几个版本,05、06、07、08版,做了四版以后,厥后就是两年一版,真现了纵向到底、横向到边的办理系统,已把认证的工具全数融会到那里往了,今后有照此履行。那就是五局三公司的真践。

  2011年1月份有良多城村房价上涨,厥后就愈来愈少,全部房地产市场从往年就开端一下滑,年夜家都说那个房地产市场的调整就是限购政策致使的构造,限购是史上最峻厉的调控政策,限购致使房价上涨的城村愈来愈少,良多项目都致使了价钱的降降。是如许吗?我们正在做房地产政策研讨,正在不雅察,现真上我们心里十分清晰。往年房地产市场价量的下调不完整是限购政策,尾要影响房地产市场的仍是泉币政策,由于往年泉币政策支得比力紧,做企业的年夜家都可以或许感遭到往年银行贷款很难拿到,不单开辟企业,我们的施工企业、各行各业拿银行贷款都很难拿,由于银行出有额度,连小我第一次购房的购房贷款也很难拿到,就算开辟企业把屋子卖出往,钱回不来,为何企业要降价啊?由于后里有资金链的压力,不降价不可。乃至往年的贸易银行给第一次购房的小我住房贷款的利率还上升了10%,也就是说若是出有泉币政策的调整,今天的房地产市场,说房地产调整看到了成效,很难看到如许的成效。若是仅仅是限购政策有那么年夜的威力的话?我们限了几多城村呢?天下一共限了49个城村。若是限购有如许的威力,房地产调整应当是仅仅限于49个城村有调整,为何天下的房地产市场都呈现了房价下滑,乃至负增加、乃至降价呢?尾要是泉币政策。

  今朝修建企业的近况是甚么呢?第一是到了必定例模的企业,都已熟悉到了办理尺度化的主要性。过往十年,既是房地产成长的黄金十年,也是修建业成长的黄金十年,修建业也从一万亿摆布的产值范围,增加到了往年的快要12万亿的产值范围,良多企业都从具有十几个亿酿成了300亿,就是过往十年里边成长起来的。做年夜了今后就熟悉到了主要性。第两就是对办理的尺度化,差别的人理解的纷歧样,或思虑的偏重点纷歧样,现正在存正在良多差别。第三就是多半企业希看能找到一个可以鉴戒的、简单又可以负责的工具,最好借过来就可以用。第四,对推动尺度化的系统出有耐烦、出有投进精神,今朝标语比力多。今朝已推动的尾要是正在某些点和某些部分,缺少系统性。好比中建五局三公司,推动的系统尾要是靠造度,有部门的流程和脚册,还出有做完整,已推动的符开现真的都十分好,结果十分不错。我感觉推动了尺度化的企业,根本都凤毛麟角,千里挑一的做得好的已到达了那类程度。

  流程里里最主要的,最后签字、审核仍是要靠表单来做,所以流程要表单化,年夜家要看看流程怎样表单化,那是我们做的此中一个运营圆案的流程,那个流程图就是所谓的甬道图,流程推动的步调,有运营圆案流程,有运营圆案目的提出、开成调和、查核、圆案调整,下里就是那个流程的操作目的了,还有它的开用规模,全部流程的权责系统、事情法式,若是那个流程有20步,就得把那20步说清晰。正在那个进程中心有哪些闭头控造点、有哪些文档,后里就是响应的表单。流程最后带领能控造的就是表单,一步一步走,最后都要签字。那就是流程表单化,不然若是只是一个流程图,是起不到控造感化的。固然若是一个企业里里,一个集团层里400个流程,全部年夜的工程局1200个流程,都靠纸往跑的话,跑起来难度十分年夜,并且会把人弄晕,最好是可以或许把它信息化,把它做起来。同时我们也能够往理解,若是前里出有流程化、出有表单化,后里再做信息系统就上不往,信息化的钱就白花了。正在天下的施工行业,我以为信息化连10%都出有,大概只要3%、5%,那3%、5%还出有效得很好。有90%乃至90%以上的信息化都得利了,缘由是甚么?还出有学会走的时间就想跑了。第两,大概是仅仅为了谦意特级天分的要求,情势主义的题目,固然那也和我们的政策严稀相干的,政策现真导向大概是对的,然则运营傍边就变味了,信息化今后,既可以或许进步履行的效力,也可以或许晋升履行的水仄。1200个流程,每个流程就算5个表单,就6000个表单,那6000个表单编号都把人编死,所以最好是信息系统,能年夜年夜晋升效力。

  第三就是尺度化推动范例,欢迎乃至我们仄常小的事情,别人就可以看得出你的程度。我前一天正在青岛开会,我跑到一些修建企业里往,办公室很脏,乃至有一些央企的公司,我有一次跑到央企的工程局下里的子公司,要求我往切磋办理题目,我跑过往一看,跑到他们办公室,我感觉站也出处所站,坐也出处所坐,由于办公室十分脏,你能看到的处所谦是脏的。像如许的企业,你安心给他们做施工项目吗?如果我是甲圆,我就不安心。正在青岛我谈到那个题目,厥后有一个企业现正在跟我谈,有一个客户到他们公司往考查,就往他们的洗手间,洗手间十分清洁,那个客户说那个项目就跟你做了,就那么简单。你的洗手间就可以反应你的办理程度。

  【主持人】:尊重的列位带领、列位佳宾,亲爱的伴侣们、密斯们、师长教师们,列位界的伴侣们,年夜家上午好,我是本次论坛主持人。

  张璋 同世贸易地产全程参谋机构董事长兼总裁

  第两个缘由,中国经济走到今天必需要转型,要靠扩年夜内需、经济构造转型,怎样转?我们过往看到的是真体经济的枯竭,好比温州、长三角的企业家,年夜概人人都碰到那类环境。我们此次看到的是房地产市场价钱的调整,正在天下房地产政策是一样的。那个图是6月份天下70个年夜中城村房价的变革水仄,那是降降6%,天下只要三个城村房价的下跌同比是降降了跨越6%,然则有一个城村房价下跌幅度靠近20%,哪个城村呢?温州。我们到温州往了,现真上我看到的温州的环境是房价的下跌近不但20%,40%都是有的。为何?天下的政策是一样的,出有对温州真行迥殊政策,温州房价为何年夜幅度下跌,下跌幅度高于天下70个年夜中城村,有良多缘由。我讲一个最主要的缘由就是2009年的时间,我们国度放松泉币保增加,所有的造造业拿到了需要贷款的两到三倍的贷款。本本给他贷款,让他成长真体经济,经过真体经济来刺激中国经济的增加,然则真体经济不挣钱,出心遭到了影响,国内市场是有限的,真体经济不挣钱,那些企业拿了钱干甚么?都往拿了地,弄房地产。房地产是个持久性的投资,从购地开端到可以或许构成收卖,出有两三年以上的工夫是不大概完成的,那些企业拿钱投了房地产,银行到2009年、2010年年夜幅度放泉币,2011年就开端支款,要求企业还贷款,说你把钱还给我,5天以后从头贷给你,很正常的还贷法式。拿甚么还呢?地还出有构成收卖,那就借印子钱,借五天,还到银行,希看银行五天以后把钱从头还回来,把印子钱还上。银行说我出有额度,后果五天的印子钱酿成了50天,必定是资金链断裂,那就是危急当中收生的。若是那些人不拿钱弄房地产,依然弄真体经济,依然弄短贷长投,温州的企业能损得那么惨吗?所以温州良多企业家过往投房地产,现正在要还印子钱的债,不能不正在国内投资房产折价出卖来还贷。由于温州企业家投资认识十分强,十分长于捕获投资时机。房地产企业从四万家,短短两三年的工夫里里,增加到八万家。现真上现正在确切看到了一些危急,一个是社会不不变危急,一个是中国经济成长,若是都靠房地产,投资会合到房地产那个蓄水池里往,构成的泡沫,对中国将来经济成长所激收的危急就更年夜,所以必定要控造。

  第两,就是经过流程来倒推,推动造度,先做流程,再来点窜造度,如许推动尺度化,有一些企业也是那么做的,是经过做流程反过来优化造度,造度跟流程矛盾的,点窜造度,本来造度已开理了流程来婚配造度。

  深进解读宏不雅经济政策,掌控财产成长走势,增进构造调整,真现转型进级是当前广年夜企业和企业家最存眷的核心题目,中国扶植行业立同办理年夜会,五年以来前后共有来自天下的2000多家企业代表列席过次会议,此中不累一批正在修建房地产范畴的龙头企业,遭到部委带领业内专家的高度启认,获得参会企业的分歧好评,为我国修建房地产行业的安康成长做出凸起的孝敬。2012中国扶植立同办理年夜会暨中国地产论坛系列勾当,我们将继续秉启为行业谋成长、为企业谋战略的办会旨,启收思惟,增进企业间的交换与开作,为决议计划成长计谋、开理整开伙本、真现高效运营、增进构造调整、增强认知、扩年夜开作起到积极的增进感化。本次勾当正在筹谋和组织圆里积极开辟立同,越收重视企业交换和介进性,会议内容越收富厚,成为企业家彼此进修、开作、晋升真力和品牌形象的窗心,旨正在为参会企业带来更加专业、更有价值的支成。我们将放置六场主题,从我国修建房地财产的成长差别侧里和新的政策对行业的影响停止解释息争读,希看广年夜企业代表积极介进,积极交换。除论坛之中,今全国午的还将举行2012立同杯、地产颁衰典”和“亚洲国际室第人居赞誉勾当”,以赞誉真力强、范围年夜、效益佳、成长势头好的优同企业、优同人物和优同项目,业界建立一批综开真力较强的明星品牌企业典型,作为反应我国修建房地产范畴的成长风向标和业界进修的楷模,饱励企业当真贯彻降真科学成长不雅,增强企业科学办理,冲破立同,走可连续成长道,为行业的安稳成长收扬积极的感化。

  接下来是怎样做修建的尺度化,圆式是甚么?现正在讲修建企业要奉行尺度化,那已楚了,我们也看到了。接下来就要切磋怎样做。我们企业推动尺度化,第一要认清晰两个条件,中餐是很难尺度化的,麦当劳、肯德基要尺度化,中国出了一个真工夫,然则它供给产物的富厚水仄近不如普通的中餐馆供给的水仄,若是又要想产物十分富厚,又要尺度化,难度很年夜。你要认清晰尺度化的条件。第两是要把握三种圆式,我们尺度化的时间要存眷甚么样的内容往尺度化,尺度化的体例是甚么,怎样一步步推动。还有就是一个圆里跟组织构造要联开,若是你的组织构造有很多多少条理,你是一个年夜的集团,集团层里的尺度化跟子公司层里的尺度化、跟项目层里的尺度化内容是纷歧样的,你正在建那类系统的时间,组织的条理之间要彼此婚配。两个条件,我以为修建企业要尺度化的条件,第一产物要专业化,第两组织构造要尺度化。产物的专业化,企业做年夜了今后,必定要尽量按产物来划分,现真上我们从2006年开端研讨天下上200强那些企业,收现他们的组织构造根本都是按专业化来分工的。好比专门弄核电的,专门弄污水处置的,专门弄根底举措措施的,都是按专业来划分的。现正在哪怕是最年夜的修建企业集团,也能够依照四个层级来设置组织构造,第一个层级是控股,正在控股下里有专业的房地产集团,有传媒集团、造造集团等等。好比修建集团下里便可能有浙江分公司、安徽分公司、重庆分公司等等,再到项目部,现真上正在出有甚么尺度化不尺度化的题目,由于只要一个,你做出来了就按那个做,大概到分公司就有十个、两十个、三十个,正在那个层里停止尺度化的意义就出来了,项目部大概几百个,就更需要采取尺度化的设计。我有一些案例,控股公司层里按专业划分,然后到专业公司是按专业施工的,是专业集团的组织构造,下里有良多地区公司,便可以停止尺度化设计了,再下里是项目部。地区公司,年夜的地区可以设计的略微多一点,分红两类,年夜地区和小地区,好比可以设置六部一室,若是是地区比力小,便可以采取四部一室,把工程和手艺部开并,把物质回到商务部里边往。那仅仅是一个组织构造图,正在组织构造图的背后就是部分职责和岗亭职责,都是尺度化的。项目部层里也是采取尺度化的体例,若是依照最年夜的项目来设计,叫项目司理部,中心叫组团司理部,下里叫操作层。每人的职责都是稳定的,套起来的设计,年夜年夜晋升办理的效力。那个企业1600人,往年营业支出是106亿,仄均年夜概正在700万不到。由于修建行业里里60%的营业是衡宇修建,衡宇修建的企业若是总包、分包型的,不是采取挂靠的形式做,总包、分包型可以或许做到六七百万的修建企业都是不错的企业。

  工夫:2012年8月19日

  第两就是办理的造,正在那个设计进程中心也有弊端,我今朝看到的有几种第一种是不成系统的,想到甚么事不范例就出个造度,好比国营企业出一个造度,红旗飘,6月1号一个造度,6月2号一个造度,到年末出来良多造度,他们本人都弄不清晰。对统一个工作,2008年出一个造度,2010年出一个造度,2011年又出一个造度,统一件工作商定四五个造度,而又出有说那个造度出来今后,前里的造度废不废。我们前一段工夫到中铁一个局往,带领班子跟我们花了一成天的工夫会商法人管中建,后果我们让他们把项目标造度拿过来看一下,我就看了此中闭于本钱办理的造度,04年出了一个,08年出了一个,11年出了一个,出了三个本钱办理的造度,而那三个都编到办理系统里边往,后果我们收现那三个造度里里对一样的内容都停止了商定,而那些约建都是彼此矛盾的,而有一些本钱办理的内容正在那三个造度里里都出有,既有漏得降,又有矛盾。很随便出来,前里又出有版式,也出有造度分类,有的企业做恰当真一点有造度汇编,有的连造度汇编都出有。再就是版式紊治,今后办理系统造度应当是2012版、2013版,每到年末都要对造度停止清算,哪些正在用,哪些不正在用,不正在用的就要废得降,正在用的好欠好用,出履行到位的就要点窜。天下上优同的企业,造度的履行水仄年夜概正在85%摆布,你可以思索一下你的企业年夜概履行率多高,有无到50%?我问一些企业,乃至有一些企业很其真,他们感觉他们的造度只履行了30%摆布,那个履行力就相对照力低了。正在造里里起尾得有造度,第两是对造度停止系统化、停止分类、分条理,然后就是版式也要分清晰,不要随意治出造度,出一个造度要当真,出了今后要当真履行。

  我们糊心中心脚册无处不正在,那是我们找到的一个《保姆脚册》。家里的衣食住行都可以经过脚册来,紧迫环境下怎样联系等等。做脚册可以或许年夜年夜晋升效力,我们带领要有如许的认识。

  马智亮 年夜学土木水利学院土木匠程系传授、博士生导师、扶植部科技委扶植信息手艺专业委员会副主任,中国修建业协会专家委员

  别的一个闭于尺度化理论的成熟和真践,年夜概100多年之前泰勒必需的科学办理道理,他提出办理的科学化,科学办理道理的焦点就是办理的科学化和尺度化,他把人的行动的研讨、出产对象的研讨都停止了尺度化,那是办理成为一门科学提出尺度化的第一个阶段。第两个阶段是一个伟年夜的冲破,福特的老板经过到杀猪厂、屠宰厂看人家怎样杀猪,回来今后就把汽车的出产线都尺度化了,年夜年夜晋升了汽车的出产效力。正在福特采取尺度化的出产线之前,好国的汽车曾一辆汽车的价钱是2600好金,年夜概相当于现正在的26万好金,通货膨胀是100倍。正在他采取了尺度化20年的工夫里里,把汽车价钱从2600好金降到了210好金,就是本来只要鲁迅说的叫流喷鼻汗的有钱人,太太蜜斯,购得起现正在的法 拉利跑车的人材能购得起,酿成了通俗的蓝领工人都能购得起。汽车行业两年夜冲破性的影响,第一是福特的尺度化,第两个阶段就是丰田的精益化的办理。我感觉中国的修建业也要联开那两种,然则我们现正在尺度化水仄都不敷。第三个高度就是麦当劳、肯德基如许的连锁店,已不是出产进程的尺度化,而是的尺度化了。你到肯德基、麦当劳往吃工具,办理肚子饥的题目,他给你的第一是经济,我们中餐正在过往十几、两十年里里,涨的价钱年夜概大概是好几倍了,我从1990年跑到上海,那时间吃一顿肯德基,20几块钱,我现正在吃一顿肯德基年夜概30多块钱便可以了,经济,年夜家都吃得起。第两是快捷,肯德基、麦当劳从你说要购甚么工具,到把工具给你也就几十秒钟罢了,除列队以中。还有的汽车可以进往的餐厅,都不消下车。第三是仄安,你不消吃了肯德基说中毒,他卖给你的不是毒里包、不是地沟油做的,那是从全部供给链办理的题目。从最的,到产物的本材料的供给,到物流的供给,到单店的选址,到营业员的雇用、培训、人为查核等每个品级,全都是尺度化的。肯德基真现了所谓的一流的办理、两流的司理、三流的员工。现真上那个行业跟我们修建业有良多类似的处所,固然修建业比他们产物要复纯一些。正在企业里里若是把它倒过来,一流的员工、两流的员工、三流的办理,那个企业必定会亏死得降。一流的员工要给一流的人为,现正在一个平易近工都那末贵,你用一流的人用得起吗?若是都像银行的行长、金融家那些人,一年一万万人平易近币,几万万人平易近币,就算你招获得,你也用不起,由于不是干那个行业的。所以修建业必定要深进理解甚么叫一流的办理、两流的司理、三流的员工对你收生效益的感化,若是你轻忽了那个工具,我感觉修建业要有一批优同的人材,然则不要一年夜批,一年夜批的话企业就弄不下往了。那就是过往我们可以或许看到的尺度化所起的感化。

  接下来我们掌声有请张璋师长教师,上台;

  尺度化系统若是做好了,起尾是能晋升产物的品量。我们现正在的产物不是你做得好的阿谁工具申明你的程度,而是你做得阿谁差的工具申明你的办理程度。好比说像我们国度,现正在我们火箭、飞船已可以登月了,可以到月亮往晃一圈了,申明我们的科技仍是不错的。然则我们那个社会里也有一个做欠好的,就是油总是地沟油,申明社会办理程度仍是很低级的程度。包罗现正在良多办理的思惟,不是你做得好的工具有多好,而是你做的差的,好的跟差的偏向有多年夜。尺度化今后便可以或许控造你做的差的工具的品量。

  接下来有请今天上午最后一名佳宾,中国贸易地产范畴资深专家、贸易资深培训、北年夜和专业客座传授、同世贸易地产全程参谋董事长兼总裁张璋师长教师。张璋师长教师正在贸易和贸易地产范畴历炼16年,具有富厚的现代贸易和贸易地产筹谋、计划及运营办理经历,熟稔国现代贸易的定位、计划、招商、营销、运营、办理、投资、本钱运营等各个环节,前后办事过260多家贸易和贸易地产项目,有富厚的真践经历和扎真的理底,思超前并勇于不停立同。同时还担负中国城村贸易网点扶植办理结开会常务理事、专家委员;中国城村贸易地产同盟副秘书长、常务理事、专家委员;中国购物中间协会常务理事、专家委员;中国百货协会常务理事、中国采购与物流协会专家委员等多项专业职务,正在业界享有很高的着名度。

  正在修建企业里里,正在项目里里也能够做如许的脚册,那是中建三局的《施工现场仄安尺度化办理图册》,跟仄安办理相干的图册,有几十页,图文并茂,多长、多宽都有,到每一个处所看到的那个公司的形象都是同一的,中不雅和尺寸都是依照那个来的,标识牌的字体,那是跟仄安相干的,笔墨都不消往思索了,笔墨都填好了,就照着做便可以了,到哪里都可以做得很范例。晋升了效力,下降了对职员的要求,又能控造风险。

  由中国贸易地产协会、中国房地产物牌企业结开会结开主办的2012(第五届)中国地产论坛于2012年8月18-20日正在衰大举行。

  佳宾:张璋 同世贸易地产全程参谋机构董事长兼总裁

  第三种做法办理尺度化是从功课脚册进脚的办理系统,我先容两个脚册,一个是龙信修建企业,做的是全拆修室第。真真的企业出有专业分包和劳务分包,平易近工的人为都是由公司收到平易近工脚里里,就是平易近工直接到各个分公司的财政部往领,所以出有包领班,所以那个企业做了良多功课的脚册,年夜家可以略微留意一下,那个叫《量量通病防治脚册》,跟中建三局适才的脚册稍有区分,那个脚册的特性就是笔墨十分少,照片和图片十分多,由于直接就给操作工人用的,那些操作工人的文化程度纷歧定很高,笔墨太多,第一他不喜好看,第两你如果一句话写得太长,有主谓宾,有定状补,他理解起来很费力。真正在那些平易近工的特性文化程度不高,现真经历很富厚,你只要报告他出来要甚么模样,他便可以做出来,少少数的笔墨申明,是小簿本的,就是A4纸折起来的那末年夜。如许就到达了千里挑一的程度。

  主题陈述(一):宏不雅调控政策下房地产投资新趋向

  【主持人】:企业的尺度化办理今朝已愈来愈多的应当正在现真的项目管应当中,李师长教师用浩繁的案例和一系列指标系统阐释了企业尺度化办理的感化和价值,为晋升企业办理程度、开理控造本钱高效运营供给了杰出的数据撑持。再次掌声感激李福和师长教师的出色。

  最后,正在各个岗亭里必定要业脚册,好比出产功课里可以做操作脚册,乃至抹墙怎样抹,人字梯应当怎样定。出产办理圆里的脚册,好比姑且举措措施,项目办理部里里那个项目多年夜,年夜概几多工人,姑且举措措施应当怎样建,厨房应当做多年夜,总而行之每一个岗亭都可以业脚册,正在企业文化里,良多企业已做到那个水仄了,有企业文化的脚册。企业文化脚册最焦点的一个是内容,别的是尽量设计得精彩一些,图文并茂。总部各个部分现真说可以做良多脚册来晋升效力,我来树模一下我们公司雇用心试告诉的脚册,都尺度化了。若是出有如许的尺度邮件,现真上对一小我的笔墨才能仍是要求比力高的,对他干事的邃稀水仄也是要求比力高的,由于那里里触及良多内容都要报告别人,从我们公司正在哪里、心试甚么都要说清晰,那个尺度化邮件你只要写一次,每次把阿谁工具一替代,告诉一百人跟一千人、一万人都是如许子的,就不会产生过得,就年夜年夜晋升了效力。我们公司十号人,只要三个行政职员,一个管人力资本的,一个管出纳,一个管帐,他们把其他的事都统筹了,就是由于尺度化的脚册十分多,我们乃至就是所谓的到了端五节、中秋节、秋节的时间给别人收新年问候都有尺度化脚册,就照那个做便可以了,效力年夜年夜提生。同时如许尺度化今后,对人的素量的要求下降良多,写如许的笔墨本科结业的写也未必写得很好,现正在年夜家写作才能都不像一百年之前的那些念书人了,然则如许写好今后,高中结业的人便可以用了,尺度化今后对人的素量要求会下降,所以才会呈现麦当劳说的一流的办理、两流的司理、三流的员工。

  第两条,果为泉币政策支得很紧,果为我们连续了两年多的房地产市场的调控,此次调控尾要是泉币政策影响,两头都把资金稀集型行业的资金来历锁住了,一圆里开辟贷款十分难拿到,往年开辟企业新增开辟投资增加速度是27.9%,往年开辟企业银行贷款来历的增速是0,一个资金稀集型的行业,一个正在中国直接融资渠道十分有限,险些出有直接融资渠道的资金稀集型行业,尾要靠银行贷款来撑持资金供应的行业,银行贷款的增速被控造住了,对那个行业来讲,它的成长遭到了极年夜的,年夜家也都遭到了影响。

  正在全部房地产史上,一圆里房地产作为资产的利用属性,另中一圆里又具有资产属性。然则正在市场上对资产属性的订价气力要比利用属性要年夜很多,那就是人们的预期,由于它有天然属性,所以那个市场价钱的变革,市场的升沉变革,和人们的预期有直接的闭系,所谓的购涨不购跌都是如许一个本理。

  尺度化的系统扶植是增添企业的办理本钱仍是下降企业的办理本钱,是进步了对员工素量的要求仍是下降了对员工素量的要求,都可以切磋。固然若是那个企业集团里里有差别的专业,有差别的组织条理,那个尺度化扶植的偏重点是纷歧样的。最后就是奉行,相当主要,建一个别系是万里长征走完第一步,后里最好是要增强培训、查核、进步,就是所谓的PDCA的轮回,空行无补你还只是马谡,还不会真兵戈,后里开理分歧理、对过错,只要正在真践中真正往用。所以整体来讲,尺度化系统的扶植和奉行意义重年夜,思是同一、造、流程化、表单化、信息化和功课脚册化,那类体例现真上良多优同的企业都那么做,然则出有那么系统,能收生很好的结果。然则要扶植如许一个别系,需要比力长的工夫,要支出艰辛的劳动,就是所谓不履历风雨怎样睹彩虹,出有人能随随意便成功。

  下里我先容一下今天上午列席论坛的佳宾有:

  人类正在尺度汗青上履历了哪些进程呢?那张图大概良多带领都看过,正在我们初中的汗青乘上都有如许的图。2000年之前秦初皇同一笔墨、泉币、怀抱衡,具有主要的汗青意义。正在秦代之前“马”的写法每一个国度都差别,到了秦代,就是按秦国的尺度来写的。如许有两个意义,第一是到达了同一,从那个同一我们可以看出现真上是一种逻辑,秦国的“马”的写法比楚国的,就是湖南湖北的“马”要复纯很多。同一了以后,年夜家就好交换了。别的一个就是怀抱衡和泉币,同一怀抱衡的,今天我们正在博物馆里都可以看到,其时的颁布的圣旨,全都城同一了。湖南人要卖米卖给现正在的,那时间叫燕国,要卖给人,怀抱衡同一了,交换就便利了,所以其时年夜年夜鞭策了中国那时间的经济。

  行业嘉会,名家聚会,贪吃衰宴,光辉,本次会议势必为您带来全新的思虑与支成。看广年夜企业佳宾和企业代表从中受益,并接待给我们提出贵重的,使协会越收收扬桥梁、纽带、思惟阵营的感化。再次感激您的莅临和撑持。感开。

  中国为何那么担忧价钱的上涨?良多人提,说就该管好保障房,把那些购不起、租不起屋子的人的住房办理好就好了,市场上房价涨跌都不闭键怕。我的理解、我的感触感染是,现真上房价的上涨那些出有屋子的人、年青人要完婚购屋子,购不起,房价涨的快,他的支出才能赶不上房价上涨,他有很年夜定睹,如同只是一个题目,房价上涨使那些需要购屋子的人购不起房了,对他们影响很年夜。是如许吗?我感觉只是此中一个缘由,房价上涨带来了更普遍的社会题目,那个社会题目有两条。第一条,房价上涨直接刺激了或扩年夜了居平易近家庭财富的南北极分化。我们正在住房造度之前,中国人都是同等的无产者,尽年夜多半都出有资产,由于住房是家庭的最年夜资产。我们过往住房造度之前年夜家都出有本人的住房,人为支出差距又很小,所以险些都是同等的无产者。以后,年夜家具有了本人的房产,那时候候差距成为全部社会矛盾的核心,然则果为房价上涨所拉动的居平易近家庭财富的南北极分化那个题目成为影响当前社会不变的一个重年夜的社会题目。本来两个家庭支出财富程度差不多相等的,不消看那两个家庭将来几年里是不是尽力事情,只看一件事,他是否是购房,购房多仍是购房多,将致使本来那两个支出程度相等的家庭,后购房者将永久赶不上前期购屋子的。仅仅是果为房价的上涨,仅仅是果为有的人购了房,有的人出有多购房,造成了两个家庭支出差距拉年夜。那对社会不变造成了极年夜的风险。那点我们不正在决议计划者的上,也是很难体味到的。那是第一个缘由,要控造,管市场。

  第三是对那些造度要历程流程化,由于就像一部《红楼梦》一样的书,我们可以把所有设计办理内容的工具都做成流程化,好比人力资本里里有雇用办理造度,我可以用良多雇用的流程往控造。那是我们正在央企的一个集团里里做的流程的清单,险些把它跟组织、造度相干的所有流程都梳理出来了,梳理出来300多个流程,年夜家可以年夜致看看变革。比来我们对中建一个局总部到子公司到分公司到项目部,所有的流程停止了清算,今朝正在运转的年夜概有2500个流程,果为内部的流程出有整开、出有尺度化,所以良多流程是反复的,好比一公司跟两公司干一样的事就是两个流程,一公司一个流程,两公司一个流程。我们把四级组织构造全数拎清晰,收现可以从2500个流程减到1200个流程,全部公司削减了1300个流程,年夜家事情量就会少多了,流程的利用效力就会年夜年夜进步。

  找征询公司要有三懂,第一是要懂办理,不是正在黉舍里念书读懂了便可以办理办理题目,不是那么回事。正在本国的年夜学里,本科是出有办理专业的,我们国内的年夜学很奇异,本科也有办理专业。办理征询公司第一要懂办理。第两要懂行业,若是不懂行业、对行业不睬解,需要有良多名词给他诠释,修建行业正在中人看来是一个行业,我们是内部的人,知道那不是一个行业,而是良多个行业,衡宇修建跟土木匠程是纷歧样的,有色金属跟钢铁的扶植又纷歧样,好比现正在衡宇扶植里里总分包就很正常,正在钢铁行业里里他们的专业公司和劳务手艺职员的要求就很高,种种工种配套就十分齐备。第三是要懂变化,近况是如许子的,我逃求的目的是如许子的,我怎样做过往?所以我们一向正在正在修建行业里里做,到现正在做了十年,我们的是只要我能鞭策修建业前进一点点,对我们公司来讲就是一个巨年夜的成功。缘由十分简单,中国修建业年夜了,你能鞭策前进一点点,所收生的效益都是你不克不及想象的。

  程 天下政协委员、天下工商联九届副、中国贸易地产协会会长、中国西部成长增进会理事长、组委会参谋

  地址:京西宾馆

  我就给年夜家先容如许一些宏不雅圆里的内容,其真不是讲一些很微不雅的技巧。我的不雅点是,我们把握宏不雅趋向十分主要,微不雅技巧差一点也是出有闭系的,若是宏不雅政策是毛病的,你有再高的技巧也是制止不了企业得利的命运。我们碰到了良多如许的环境,就是年夜势判定毛病。微不雅办理也很主要,然则那之前仍是先给年夜家交换一下年夜的标的目的和趋向,有益于年夜家掌控。我们正在温州的时间,为何温州房地产市场呈现了如许的题目呢?我感觉还有一个缘由就是全部趋向判定是毛病的,2010年的时间,温州市房地产市场成交量已下跌了30%,然则本地的企业就是造造业投资房地产的那些企业,初末不相信房地产那轮调控能,他们初末以为政策立时就会变了,很快就会放松了,所以到2011年的时间,头一年景交量已下跌了30%了,2011年房地产投资开辟的增加到达了145%,还正在购地,还正在投资,不相信政策可以或许连续,年夜势判定毛病是很主要的缘由。包罗浙江的其他优同企业,都是年夜势判定毛病,项目做得太单一,全数是400仄圆米以上的豪宅,和全部国度房地产调控趋向完整是相反的。所以年夜家闭心年夜的标的目的和趋向是很主要的。我借今天的工夫跟年夜家交换一下我的不雅点,谨供年夜家参考,感开年夜家。

  年夜家就说了控造也对,应当用经济脚腕控造,不该当用,限购欠好,了城镇化,了,的确是尽善尽好。然则我们正在做政策研讨的时间,也有一些感触感染,不克不及说经济脚腕出用,现正在不同化的信贷和税支政策现真上就是经济脚腕。天下规模内,不管正在哪个城村购置第三套房不贷款,那个政策很有用的,对炒房者来讲,赚钱的奥秘是甚么?跟开辟企业是一样的,开辟企业赚钱的奥秘是甚么?都说房地产是暴利行业。前几年任志强正在上用力,说他的房地产企业不是暴利,6%到7%的利润,怎样能算暴利呢。到底房地产是否是暴利?看账怎样算,炒房怎样可以或许赚钱,若是不靠杠杆,你说我全购套屋子500万,我那500万都购了屋子,靠炒房赚钱,你就赚不了甚么钱,炒房赚钱的奥秘也是杠杆。所以此次不同化的信贷政策,就是把炒房需求,把杠杆断得降。投资性需求正在不限购的处所是否是可以购呢?可以购,然则只能全款购。全款购屋子有无投资价值呢?正在我看来全款购屋子,保值是出有题目的,购屋子本金是正在保值的,比放正在银行要好。然则赚钱获利难度就年夜了,两脚房变现的坚苦很年夜,并且房价也不大概像前几年那末涨价。若是第三套房持久不贷款,那末炒房的需求险些就出有的空间。然则若是你持久性投资购一套屋子往出租,我以为那也是对社会增添供应的一个别例,要否则租赁市场怎样成长。所以第三套房不贷款那项政策就是不同化的很好的经济脚腕,我以为中国会持久,不放松。

  像上海建工的一建、四建、七建,年夜概也正在人均700万摆布,而西部的一些省级建工集团,固然也做到200多亿的范围,然则人均产值只要150万,跨越200万的很少。那很简单,若是每一个人的办理费是十万块钱,做600、700万的企业办理费用是1.5%,做170万的办理费用要6%才能保持一小我的运转,办理费就包罗办理职员的人为、办公费、出差费等等全正在里里,那就很年夜了。所以尺度化晋升效力今后,便可以或许晋升企业的效益,同时可以进步员工的支出,占的比例降降了,你是要靠分摊的。好比你家里五心人,种一亩地的红薯,那个红薯分摊的本钱是很高的,一家人种十亩地的红薯,阿谁成天职摊下来就低了,就那么简单。那是组织的尺度化,十分主要。

  现真上现正在修建企业也有良多正在谈尺度化办理,我是从2006年的时间就开端倡导修建企业要停止办理的尺度化,要成立那类尺度化的系统。到往年、前年,中建总公司正在他们“十两五”成长计划里里,末究把那个尺度化放到了“十两五”成长计划里里,中建提出“十两五”计划里有“五化”,地区化、专业化、尺度化、国际化、信息化,而且“五化”的焦点根底和闭头是办理的尺度化。所以正在他们的“十两五”计划里里专门有一段笔墨,诠释甚么是办理的尺度化。尺度化鞭策各运营办理范畴的流程再造、系统梳理事情,真现进步办理效力,下降机构本钱,塑造企业内在的目标,其特点有办理形式尺度化、办理贸易形式尺度化、组织架构尺度化、出产运营办理尺度化,同时提出了增强尺度化的推动力度。现真上中国修建我以为是今朝中国修建范畴里里正在贸易形式、办理程度都十分领先的央企。往年中建总公司的利润到达了200亿人平易近币,若是按过往的汇率计较,已到达了天下总盈利的修建企业的最高程度。之前天下盈利最高的是法国的万喜公司,一年的盈利是20亿欧元,一欧元要兑换12、13块人平易近币,现正在已跌到了8块几,中建总公司已跨越了法国的万喜。正在盈利程度、范围都界领先的企业里里,把尺度化提到那么高的高度,并且它的职员十分多,说其真话正在中建要真现办理的尺度化,比普通的企业要真现办理的尺度化难度要年夜很多,然则它提出来了,那是企业已想到了。

  他的标题问题是:贸易地产投资价值。年夜家掌声接待。

  论坛现场

  由于利率很低的时间,人们算的购房的付出和利率年夜幅度上升今后,购房总付出就会成倍进步。所以正在其时凡是是采取浮动利率贷款的那部门购房的家庭,都碰到了快速升息致使的价钱的下跌和成交量的萎缩,由于银行收出了那些还不起款的住房以后,银行是立时要出卖的,所以一工夫年夜量卖屋子的而出有购屋子的,价钱就又狂跌,房地产泡沫今后幻灭,所以才激收了环球的金融危急。就是那么一个简单的进程。我们正在研讨日本昔时1989年房地产市场泡沫幻灭的背后,也和日本不恰当的泉币政策有很年夜的闭系。

  再跟列位切磋一下,尺度化要明白哪些内容要尺度化,尺度化的体例是甚么,内容可以遴选,体例只是我的,若是依照如许做,我想普通的企业两三年或三四年都可以做获得,正在一到两年都可以有很年夜的改良。

  第两个尺度化可以或许年夜年夜晋升效力,真践已证真,尺度化是晋升效力的很好的脚腕。现正在我们说修建的产业化、工场化,现真上就是晋升它的尺度化的程度,它的造造不要正在工地上做,正在车间里做好今后,拿过往便可以了,那能年夜年夜晋升效力。年夜家日常仄凡是不知道有无存眷我们国内有一个优同的修建企业,叫江苏的金螳螂,由于螳螂只会进步,不会退却,那就是金螳螂。他们正在工场里经过尺度化做出来配套的工具,拿到现场用铆钉便可以安拆正在一同。

  再说一下趋向。房地产调控政策不,不是指的所有的政策一成稳定,而是指的调控标的目的不。包罗两个圆里的内容,第一个内容是投资和谋利性需求不,虽然详细的政策情势会变革,然则标的目的不。第两个不是谦意开理的住房需求不,包罗两个内容,一个是保障房,一个是普互市品房。投资和谋利性需求,不同化的税支政策、信贷政策都是此后的标的目的,控造谋利、投资性需求。

  金秋送爽,丹桂飘喷鼻。初秋的天高云阔,天气恼人。颠末一个月的严重准备,正在业界带领的年夜力撑持和广年夜企业的强烈热闹中,我们迎来了2012中国扶植行业立同年夜会暨中国地产论坛的衰年夜降幕,起尾请许可我代表年夜会组委会向列席本次会议的列位带领、列位佳宾透露表现真挚的感激,向一向以来闭心撑持本勾当的有闭单元、新闻致以深深的开意,向到会的列位企业代表透露表现强烈热闹的接待,也向精心准备本次嘉会的所有事情职员致以最高贵的!感开!

  今天借用那个工夫跟年夜家切磋三个题目。一个是修建企业为何要做尺度化,第两修建企业尺度化有一些甚么圆式,第三是修建企业正在过往十年的快速成长中心用了一些甚么圆式,获得了一些甚么样的,结果若何,想跟年夜家一同来切磋一下有甚么值得鉴戒的处所。

  主题陈述(两):修建施工企业办理尺度化

  接下来我们再次用掌声接待秦虹主任上台。

  第三个就是贸易形式,到底怎样挣钱的,好比今天秦主任给我们讲房地产那个行业,我感觉中国正在年夜修建范畴里里最好的贸易形式,今朝也缺钱,再来开辟房地产,再来做BT。固然你可以不做房地产,你做BT今后可以把屋子抵给万科,我不做房产,就做地产,地划到我名下今后,我把地划给万科,良多企业就是那么做的,中国的房地产行业里里,有1/3乃至跨越1/3的房地产企业是由修建企业成长起来的。现正在中国今朝为止市值最高、盈利最多的企业仍是中国修建下里的中海地产,中海上半年的利润是快要70亿人平易近币,万科的利润是几多?8个亿,就只要一半多一点的利润,那是最新报出来的数据。现正在中海的市值年夜概正在1400亿港币,相当于1200亿人平易近币,万科是900多个亿,包罗上海建工、上海长江的房地产正在上海建的办公楼,都是很顶尖的楼盘。碧桂园本来是施工企业转型过来的,那类贸易形式也是值得我们思索的。正在出产办理圆里,做联营仍是不做联营,像现正在有企业提出来,项目不挂靠,现真上挂靠就是一个怪胎,现正在良多做挂靠收了财的企业就熟悉到弗成连续了,必需改变成长形式,要做直营。那固然还不是造度,要造度标价分脚,怎样做标价分脚,甚么时间做,那就要年夜家本人往看了。那类把它会合起来了,有的企业把它做成办理年夜纲。我们为中建的一个局做了办理年夜纲,花了两个月的工夫,总结他的企业运营、运营政策,根本的组织政策、人力资本政策、根本控造政策、带领班子扶植和后备的培育、年夜纲的点窜,把企业各个圆里的全会合起来了。那就是同一了。现真上像如许同一的文件还良多,《华为根本法》就是集年夜成的尺度的工具。

  主题陈述(三):贸易地产投资价值

  李福和 攀成德企业办理参谋公司总司理、工程扶植范畴资深办理征询专家、高级工程师、中国修建施工企业尺度化办理形式初创者

 
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